Способы обмана дольщиков !!
В начале данной статьи описаны виды обмана с которыми сталкиваются покупатели квартир по договорам долевого строительства. Далее описаны способы их разрешения.
За последнее десятилетие скандалов, связанных с обманутыми дольщиками было немало. Многие дела разбираются в судах до сих пор. И надо отметить, что далеко не все они заканчиваются благоприятно для покупателей квартир. Особенно это касается случаев, связанных с неправильно оформленными документами. Государство бралось решать проблемы дольщиков только тогда, когда компании-застройщики банкротились или исчезали, а дома оставались недостроенными. Все эти годы власти пытались ужесточить законодательство таким образом, чтобы оплачивать строительство из бюджета больше не приходилось.
Самые часто встречаемые способы обмана дольщиков
1. Застройщик вместо договора об участии в долевом строительстве, фиксируемого государством, предлагает дольщику подписать абстрактный документ (предварительный договор купли-продажи и т.д.). По Гражданскому кодексу, такой договор не оплачивается, поэтому девелопер, подписывает с дольщиком еще и договор купли-продажи векселя на сумму стоимости жиль (вексель застройщика или вексель компания-посредника). Оба векселя не являются гарантией получения квартиры.
2. Застройщик, хорошо известный на рынке, построивший не один квартал и создавший себе репутацию надежного партнера, торгует квартирами, но в договоре с дольщиком в качестве продавца указывается другая организация. Покупателю при этом рассказывают, что никому неизвестное ООО «Ромашка» - член холдинга крупного девелопера. На самом деле это часто оказывается вымыслом. И когда у застройщика начнутся проблемы с достройкой уже проданных домов, дольщики не смогут ничего получить с фирм однодневок.
3. Застройщики могут зарабатывать на продажи дополнительных услуг за повышенную стоимость (госпошлина за регистрацию ДДУ, изготовление кадастрового паспорта, пошлина за право собственности и.т.д). Застройщик же, предлагая помощь в оформлении документов, требует за них определенный процент от стоимости жилья, и конечная сумма может достигать нескольких десятков, а то и сотен тысяч рублей.
Девелоперы также могут навязать клиенту оформление права собственности в результате завершения строительства, бронирование квартиры, услуги по составлению и регистрации договора, и многое другое. Нередко они настаивают и на оформлении страховки от рисков, которые точно не наступят. Цена же такой страховки, может составлять от 3% до 26% стоимости жилья.
4. Очень часто застройщики заключают договоры на продажу недвижимости с агентскими компаниями или инвестиционными фирмами, которые, в свою очередь, продают полученное жилье конечным покупателям. Но сам застройщик может отчуждать проданную ранее агентам недвижимость, ссылаясь на прекращение договоров с прежними правообладателями. При судебных и досудебных разбирательствах в таких случаях результат не всегда бывает в пользу дольщика, поскольку возникает двое или трое претендентов на одну и ту же квартиру и нулевые шансы возврата денег.
5. Перед началом строительства девелопер и городская администрация заключают инвестиционный контракт, по которому власти выделяют земельный участок под застройку и иногда берут на себя обязательства по прокладке инженерных коммуникаций, а застройщик расплачивается за это с городом определенным количеством квартир в новостройке. Это жилье заранее учитывается в предварительном протоколе по распределению площади. Часто бывает так, что во время строительства застройщик продает и отведенные городской администрации метры. По закону дольщики, купившие именно эти квартиры, оказываются бесправными и выиграть такие споры в суде очень сложно.
6. Дольщик покупает квартиру в строящемся доме посредством вступления в ЖСК. Но вступив в кооператив, при заключении любого договора на покупку недвижимости он будет обязан оплачивать все расходы, создаваемые кооперативом. Строительство дома может занять не один год, стоимость жилья за это время с большой вероятностью повысится, а проконтролировать ее рост дольщик не сможет.
7. Площадь и планировка квартир в строящемся доме определяются проектной документацией. Но практически все застройщики начинают продавать недвижимость в тот момент, когда этой документации либо нет вообще, либо она не доработана. Девелоперу выгодно указать в заключаемом с дольщиком договоре большую площадь, чем он реально получит после завершения строительства. Нередко покупателям приходится нанимать независимых экспертов, чтобы доказать, что метраж приобретенной квартиры меньше того, который прописан в планах БТИ. Бывает, что строительные компании обязывают покупателей подписывать акты об изменении площадей и доплачивать за якобы увеличившийся метраж.
Способы борьбы с вышеуказанными методами обмана хорошо известны и нам есть что им противопоставить. Внимательное прочтение условий договора и нежелание принимать навязанные правила игры, заключение дополнительных соглашений об изменении условий типового договора. Всегда лучше потратить лишнюю неделю и выбрать девелопера, предлагающего «правильный» договор, чем лишиться в результате махинаций и квартиры, и денег.
Если застройщик отказывается заключать основной договор на куплю продажу квартиры без оплаты дополнительных услуг, предлагает серые схемы или своего посредника смело обращайтесь копытным юристам.
Государство пытается решить проблему обманутых дольщико путем законодательных инициатив. Последняя инициатива заключается в обязательном страховании ответственности застройщика, которое вводиться с 1 января 2014 года. Но все расходы по страхованию ответственности девелопера лягут на плечи покупателей.
Если Вам нужна консультация при заключении договора или разрешении уже возникшей проблемы звоните по тел.8(843)240-91-92 юрист Олег Стекольщиков всегда окажет Вам квалифицированную юридическую помощь.